113英亩俄亥俄河畔化学加工与重工业再开发机会

该厂区位于西弗吉尼亚州布鲁克县，战略性地坐落在俄亥俄河谷上游的俄亥俄河沿岸，代表着一个重要的重工业再开发机会。该物业占地约113英亩，由一个占地33英亩的成熟化学蒸馏和精炼设施，以及一个毗邻的80英亩棕地开发地块（称为三式联运枢纽场地）组成。

该现有工业综合体自1914年开始运营，受益于完善的基础设施，包括工艺设备、锅炉设施、废水处理系统、13栋建筑物和一个经认证的河运码头。

毗邻的三式联运地块提供了额外的已清理且可分割土地，为工业扩张、先进制造业、能源转型项目、数据中心基础设施和物流相关开发创造了机会。

该场地拥有直接的俄亥俄河临水面，并可通达公路、铁路和水路运输，同时拥有完善的公用事业和天然气基础设施。

主要投资亮点

• 总占地面积：约113英亩连片土地。
• 现有工业设施：约33英亩的成熟化学蒸馏和精炼基础设施。
• 扩建用地：约80英亩棕地/空置土地，可分割成小至1英亩的地块。
• 电力基础设施：据报可提供10–50 MVA电力服务，具有潜在的可扩展性，并有待公用事业公司确认的100 MW增容机会。
• 天然气：服务于Koppers厂区的现有6英寸燃气主管道，以及三式联运地块上的3英寸燃气基础设施。
• 工业加工：历史蒸馏能力高达3.45亿磅/年。
• 水与废水：俄亥俄河冷却水取用，以及现场35万加仑/天的废水处理能力。
• 多式联运物流：直接通达俄亥俄河，诺福克南方铁路连接，以及靠近西弗吉尼亚州2号公路。
• 环境状况：三式联运地块已根据自愿修复计划获得WVDEP（西弗吉尼亚州环境保护部）的完工证书。
• 投资激励：位于联邦指定的机会区内。

地块与开发潜力

该物业由两个互补地块组成：

1. Koppers工业厂区 – 约33英亩

一个自1914年开始运营的成熟化学蒸馏和精炼综合体，特点包括：

• 13栋现有工业建筑。
• 工艺设备和多个蒸馏釜。
• 锅炉房，内有三台锅炉，据报蒸汽容量为12万磅/小时。
• 现有废水处理基础设施。
• 经认证的俄亥俄河码头。
• 完善的工业公用事业连接。

2. 三式联运枢纽场地 – 约80英亩

一个毗邻的棕地/空置土地，提供额外的开发能力，包括：

• 已清理且可分割的工业用地。
• 可将地块细分为小至1英亩的土地。
• 现有天然气基础设施。
• 附近的变电站。
• 可接入光纤网络。
• 毗邻物业的市政污水处理基础设施。

这两个地块共同构成了一个约113英亩的工业综合体，拥有连续的俄亥俄河临水面，并具有巨大的再开发和扩建潜力。

电力与能源基础设施

该场地受益于完善的电力基础设施和靠近区域公用事业网络。

电力：

• 电力供应商：Mon Power（AEP子公司）。
• 据报电力服务可用性：10–50 MVA。
• 潜在电力增容：高达100 MW，需视公用事业容量和基础设施确认而定。
• 现场现有电压：24,000V，降压至2,400V，三相。
• 变电站位于距三式联运枢纽地块约1,000英尺范围内。

现有电力基础设施为持续工业运营、先进制造业和能源密集型开发（包括数据中心应用，但需进行额外的电力研究和升级）提供了潜在基础。

天然气基础设施

该物业受益于服务于两个开发地块的完善天然气连接。

Koppers工业厂区：

• 供应商：Direct Energy / Mountaineer Gas Company。
• 现有6英寸燃气主管道。
• 据报压力：38 PSIG。
• 管道位于距厂区约156英尺处。

三式联运枢纽地块：

• 现有3英寸天然气管道。
• 估计负荷能力约为10万立方英尺/小时。

天然气目前供应现有锅炉房年燃料输入的约89%，其余11%由工艺溶剂供应。

工业加工与制造

Koppers设施历来作为煤焦油蒸馏和化学精炼综合体运营，拥有完善的工艺基础设施和工业运营能力。

据报历史加工规格包括：

• 多个蒸馏釜，额定流量约为60–110加仑/分钟。
• 全厂蒸馏能力高达3.45亿磅/年（2014年）。
• 三台工业锅炉，总蒸汽容量据报为12万磅/小时。

历史产品组合包括：

• 精炼化学油。
• 萘。
• 馏分油。
• 碳沥青。
• 杂酚油混合物。

现有基础设施为持续化学制造运营、工业用途转换或替代制造活动的再开发提供了潜力，但需进行设备状况和运营尽职调查。

水、废水与连接
供水：俄亥俄河取水用于工业冷却水应用，市政饮用水由Follansbee市水务局供应。

废水处理：现有现场生物废水处理设施，据报许可处理能力为35万加仑/天。市政污水处理基础设施也位于三式联运地块附近。

光纤连接：Koppers厂区可通过Frontier和Verizon使用现有光纤基础设施，三式联运地块已确定可接入Frontier和Comcast。

完善的公用事业和电信基础设施为支持工业运营和未来发展提供了基础。

物流与战略位置

该物业受益于俄亥俄河谷上游工业走廊内的战略位置，可通达多个交通网络。

• 公路：直接通达西弗吉尼亚州2号公路。
• 铁路：诺福克南方铁路连接。
• 水路：直接临俄亥俄河，并有现有经认证的河运码头。
• 位置：西弗吉尼亚州布鲁克县福兰斯比。

公路、铁路和通航水路交通的结合，为散装物料、工业产品和制造运营提供了物流优势。

环境状况与投资激励

该物业通过其现有工业基础设施和棕地框架，提供了潜在的再开发优势。

主要环境和开发考虑因素包括：

• 三式联运地块已根据自愿修复计划获得WVDEP的完工证书。
• 可提供概念性环境桌面审查。
• 正在进行的环境和许可活动支持分阶段开发规划。
• 联邦机会区指定可为符合条件的投资提供税收优惠，但需符合适用要求。

现有Koppers厂区和三式联运地块的环境状况应作为收购尽职调查过程的一部分单独评估。

潜在开发策略

合并后的物业提供了多种潜在的投资和再开发途径：

1. 工业与化学制造：继续或扩大化学加工和精炼业务。
2. 能源转型：将现有工业基础设施改造用于能源相关应用。
3. 先进制造：开发现代化工业和制造设施。
4. 数据中心基础设施：该场地有可能转换为能源密集型数字基础设施园区，但需进行电力可用性、冷却、光纤和环境评估。
5. 工业物流：利用河运码头、铁路和公路基础设施进行多式联运工业和分销运营。

交易概览

项目	详情
资产	Koppers Follansbee厂区
地点	西弗吉尼亚州布鲁克县福兰斯比
地址	810 Koppers Road / 600 Veterans Drive
现有工业设施	约33英亩
三式联运枢纽地块	约80英亩
总占地面积	约113英亩
历史运营	化学蒸馏与精炼
电力基础设施	据报服务可用性10–50 MVA
电力开发潜力	指示可增容100 MW
天然气	现有现场基础设施
废水处理	许可处理量35万加仑/天
交通	公路、铁路与河流
环境状况	三式联运地块已获得WVDEP完工证书
投资指定	联邦机会区

尽职调查与后续步骤

将需要进一步的技术、法律和商业验证，包括：

• 确认土地所有权、产权、边界和地块整合。
• 评估现有工业设备和建筑状况。
• 核实电力服务容量和拟议的100 MW增容。
• 确认天然气供应能力和交付条款。
• 审查两个地块的环境评估和修复义务。
• 核实废水处理许可证和运营状态。
• 评估河运码头认证和铁路接入安排。
• 确认适用的机会区投资要求。